Damos conta das principais alterações introduzidas pela Lei n.º 13/2019 de 12 de fevereiro que preconiza medidas destinadas a corrigir situações de desequilíbrio entre arrendatários e senhorios, a reforçar a segurança e a estabilidade do arrendamento urbano e a proteger arrendatários em situação de especial fragilidade.
Formalização do Contrato: A inobservância da forma escrita na celebração do contrato de arrendamento não implica a nulidade do contrato.
É possível ao arrendatário fazer prova da existência do contrato por qualquer forma admitida em direito, desde que a falta de forma não seja imputável ao arrendatário e demonstre a utilização do locado sem oposição e o pagamento de renda por um período de 6 meses;
Duração dos contratos: Até à entrada em vigor da lei n.º 13/2019, de 12 de fevereiro, não existia qualquer prazo mínimo de duração dos contratos de arrendamento quer habitacionais quer não habitacionais. Com a alteração do artigo 1095.º, n.º 2 do Código Civil, os contratos de arrendamento passam a ter a duração mínima obrigatória de um ano e máxima de 30 anos. Excepciona-se os contratos pra habitação não permanente ou para fim especial transitório (designadamente para motivos profissionais, de educação e formação ou turísticos);
Mora no pagamento das rendas e indemnização: Em caso de mora do arrendatário: (alteração ao artigo 1041º CC), o arrendatário terá de pagar 20% sobre o valor em divida para fazer cessara mora ao invés dos anteriores 50%.
Renovação do Contrato: Até à aprovação da Lei n.º 13/2019, de 12 de fevereiro, o artigo 1096.º, n.º 1 do Código Civil estipulava que, na falta de indicação em contrário, o contrato de arrendamento celebrado com prazo certo renovava-se automaticamente no seu termo por períodos sucessivos de igual duração. Com a nova lei 13/2019 prevê-se que, na falta de estipulação em contrário, o contrato se considera renovado por um período mínimo de três anos (salvo nos casos de contratos de arrendamento para habitação não permanente ou para fim especial transitório);
Oposição à Renovação pelo Senhorio: o artigo 1097.º do Código Civil, prevê agora, como regra geral, que a oposição à primeira renovação do contrato deduzida pelo senhorio apenas produzirá efeitos decorridos três anos da celebração do mesmo, mantendo-se o contrato em vigor até essa data.
Denúncia de Contratos de Duração Indeterminada: são igualmente incluídas diversas limitações à possibilidade de o Senhorio denunciar o contrato, nomeadamente por obras quando destas venha a resultar local com características idênticas às do locado.
Contratos para fins Não Habitacionais: alteração artigo 1110º apesar de dizer que a duração denuncia e oposição são livremente estabelecidas pelas partes vem limitar ao referir sem prejuízo do disposto nesse mesmo artigo .
Assim se nada for estipulado no contrato a renovação é por 5 anos ou pelo prazo de duração inicial se for superior .
Impõe-se uma impossibilidade de oposição à renovação do contrato pelo senhorio nos primeiros cinco anos de vigência do mesmo e limitando os casos em que o senhorio poderá denunciar o contrato (passando o senhorio, mesmo nas situações admissíveis, a ficar sujeito a obrigações de indemnização).
Já no que respeita às alterações introduzidas ao NRAU, destacam-se:
A Lei n.º 13/2019, de 12 de fevereiro vem ainda alterar e aditar o Decreto-lei n.º 157/2006, de 8 de agosto - o qual estabelece o Regime Jurídico da Realização de obras em Prédios Arrendados - e o Decreto-lei 156/2015, de 10 de agosto - o qual estabelece o Regime Jurídico do Subsídio de Renda a Atribuir aos Arrendatários com Contratos de Arrendamento para Habitação celebrados antes de 18 de novembro de 1990, em processo de atualização de renda, e o regime jurídico de determinação do rendimento anual bruto corrigido - introduzindo alterações relevantes que visam tutelar a posição dos arrendatários nas situações reguladas pelos referidos diplomas legais, incluindo reforço no valor das indemnizações e no direito ao realojamento.
Já a Lei n.º 12/2019, de 12 de fevereiro, vem enunciar um princípio geral de proibição do assédio no arrendamento ou subarrendamento, o qual abrange comportamentos ilegítimos do senhorio ou de quem o represente e, ainda, de qualquer terceiro interessado na aquisição ou na comercialização do locado, que perturbem, constranjam ou afetem a dignidade do arrendatário, subarrendatário ou das pessoas que com estes residam legitimamente no locado, os sujeite a um ambiente intimidativo, hostil, degradante, perigoso, humilhante, desestabilizador ou ofensivo, ou impeçam ou prejudiquem gravemente o acesso e a fruição do locado.
Este diploma legal estabelece, ainda, um mecanismo através do qual o arrendatário poderá intimar o senhorio a tomar providências no sentido de (i) cessar a produção de ruído fora dos limites legalmente estabelecidos ou de outros atos, praticados por si ou por interposta pessoa, suscetíveis de causar prejuízo para a sua saúde e a das pessoas que com ele residam legitimamente no locado (ii) corrigir deficiências do locado ou das partes comuns do respetivo edifício que constituam risco grave para a saúde ou segurança de pessoas e bens e (iii) corrigir outras situações que impeçam a fruição do locado, o acesso ao mesmo ou a serviços essenciais como as ligações às redes de água, eletricidade, gás ou esgotos.